Wycena nieruchomości - Szczecin

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność to krok w kierunku uelastycznienia rynku nieruchomości w Polsce oraz zwiększenia atrakcyjności tego sektora dla inwestorów. Każda decyzja o przekształceniu wymaga od przedsiębiorców indywidualnych analiz i dokładnej oceny ryzyka i korzyści z nim związanych. Również samorządy muszą przygotować się do zmian, planując swoje przychody z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.

Użytkowanie wieczyste, pomimo długiego funkcjonowania na rynku, nadal budzi wiele niepewności finansowych, księgowych i podatkowych. W przypadku Warszawy, obszar zajęty przez grunty użytkowane wieczyście to blisko 80 proc. powierzchni centralnych dzielnic miasta.

Największym ryzykiem dla przedsiębiorców są opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, które stanowią kilka procent kosztów operacyjnych spółek. W latach 2009-2011 wzrost wysokości tej opłaty wyniósł od 150 proc. do nawet 1000 proc. Udział tego obciążenia wzrasta dodatkowo, jeżeli odnosi się do kosztów operacyjnych samej nieruchomości, a więc podwyższa koszty najmu i zdecydowanie obniża konkurencyjność poszczególnych obiektów. Dodatkowo, opłata uzależniona jest od celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, oraz może podlegać aktualizacji co trzy lata – mówi Marta Kamionowska, wicedyrektor w Dziale Doradztwa Finansowego Deloitte.

Możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego mają osoby prawne, w tym spółki handlowe, będące użytkownikami wieczystymi oraz właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Możliwość taką mają także spółdzielnie będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży położonych na gruntach użytkowanych. Warunkiem zakwalifikowania do przekształcenia jest, co do zasady, fakt posiadania prawa użytkowania wieczystego na dzień 13 października 2005 r.

Wyłączone z możliwości przekształcenia są nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste państwowym i samorządowym osobom prawnym, a także spółkom handlowym, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym. Dodatkowo, wykluczone są firmy, wobec których toczy się postępowanie administracyjne, mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję w publicznym celu. Specjalną grupą wyłączoną z procesu przekształceń są także grunty oddane w użytkowanie wieczyste Polskiemu Związkowi Działkowców – zaznacza Kamil Żurek, radca prawny, Managing Associate w Deloitte Legal.

Aby przekształcić nieruchomość we własność wystarczy złożyć wniosek do odpowiedniego organu administracyjnego, w zależności od tego, czy nieruchomość podlega pod Skarb Państwa czy jednostkę samorządu terytorialnego. Dokument powinien zwierać żądanie przekształcenia użytkowania wieczystego. Od rozstrzygnięcia w zakresie przekształcenia przysługują środki odwoławcze, a także możliwość zaskarżenia decyzji w postępowaniu sądowo–administracyjnym. Czas trwania całego procesu jest uzależniony od złożoności sprawy, może trwać od kilku do kilkunastu miesięcy.

Opłata za przekształcenie ustalana jest w decyzji o przekształceniu, na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jej wysokość zależy od rynkowej wartości prawa własności gruntu oraz dotychczasowego okresu trwania użytkowania wieczystego. Opłata może zostać rozłożona na raty od 10 do 20 lat, z atrakcyjnym oprocentowaniem.

Przekształcającym nieruchomość przysługują również bonifikaty, które są ustalane indywidualnie. W grupie uprzywilejowanych są nieruchomości wpisane do rejestru zabytków, przysługuje im zniżka 50 proc. opłaty. Na nieodpłatne przekształcenie mogą liczyć także spółdzielnie mieszkaniowe.

W ocenie ekspertów Deloitte, przekształcenie może być przeprowadzone na korzystnych warunkach i chronić przed ryzykiem kilkusetprocentowych wzrostów opłat z tytułu użytkowania wieczystego w przyszłości. Podstawą decyzji o przekształceniu powinna być przede wszystkim indywidualna analiza przypadku. To co należy rozważyć, to  ryzyko związane z prawidłowym ustaleniem wysokości opłaty z tytułu przekształcenia, a w przypadku niekorzystnego rozstrzygnięcia, konieczność przeprowadzenia procedury odwoławczej. Przedsiębiorcy muszą także pamiętać o potrzebie uzyskania akceptacji banku finansującego nabycie danej nieruchomości – podkreśla Marta Kamionowska z Deloitte.

Atrakcyjność przekształcenia zależy od dynamiki przyrostu opłat za użytkowanie wieczyste w trakcie trwania umowy oraz od daty jego ustanowienia. Im bardziej dynamiczny rynek i wyższy potencjał przyrostu oraz im dłuższy okres trwania użytkowania w przeszłości, tym bardziej korzystna zmiana. W sytuacji gdy mamy do czynienia z użytkownikami gruntów o przeznaczeniu mieszkaniowym, gdzie nie są spodziewane przyrosty opłat rocznych ponad 150 proc., i którzy nie mają możliwości skorzystania z bonifikat, przekształcenie z ekonomicznego punktu widzenia nie ma większego sensu.

Przekształcenie użytkowania wieczystego to także wyzwanie dla samorządów. Opłaty roczne z tego tytułu stanowią określone pozycje w ich budżetach. Planując przychody, jednostki samorządów terytorialnych powinny określić ilość nieruchomości użytkowanych wieczyście, które kwalifikują się do przekształcenia i przygotować się na zmianę struktury przychodów z nimi związanych – podsumowuje Kamil Żurek z Deloitte Legal.